artikel

Strijd om supermarktvastgoed blijft hevig

Achtergrond Premium

Strijd om supermarktvastgoed blijft hevig

AMSTERDAM – Beleggen in supermarktvastgoed is veilig en levert solide rendementen op. Dat was zo en dat zal de komende jaren ook zo blijven. Het is de vaste overtuiging van Rob van Gool, directeur winkelbeleggingen bij Annexum.

‘Ondanks de consolidatie in de markt, de opkomst van online foodverkopen en een afname van het aantal formules wordt er door supermarktbedrijven nog altijd hard gevochten om locaties. En de hevigheid van die strijd neemt eerder toe dan af. In de Randstad bijvoorbeeld groeit het aantal inwoners de komende jaren met een miljoen. Natuurlijk heb je ook marktgebieden waar de ontwikkeling omgekeerd is. Maar dat leidt tot dezelfde uitkomst: iedereen wil op de beste locaties zitten.’

Boodschap Annexum overal te horen

De radiocampagne loopt dit najaar in meerdere shifts. De boodschap van Annexum is vrijwel dagelijks te horen op de diverse radiozenders. Luisteraars worden attent gemaakt op het Super Winkel Fonds, een beleggingsfonds waarvan het rendement vooral drijft op supermarkten. Bijna 70 procent van de inkomsten van het fonds (€10,6 miljoen) wordt gegenereerd door de huurpenningen van de 27 supermarkten die er deel van uitmaken.

Jumbo Ulft opening

Supermarkten hebben stabiele cashflow

Eind 2015 gaf het merendeel van de beleggers van het Super Winkel Fonds aan het fonds graag te willen behouden. Daarom werd besloten tot een nieuwe emissie. Ook fuseerde het Super Winkel Fonds met het Supermarkt Beleggingsfonds. ‘We gingen er vanuit dat ongeveer een derde van de beleggers zou uitstappen. Zij wilden hun investering verzilveren. Dat is ook gebeurd’, aldus Van Gool. Met de nieuwe emissie is dat gat nu opgevuld. Van Gool is daar niet verbaasd over. ‘Beleggers zijn in onzekere tijden op zoek naar partijen met een stabiele cashflow. Dan kom je bijna als vanzelf uit bij supermarkten. Het zijn ook zekere betalers. Ik heb nog nooit meegemaakt dat een supermarkt te laat was met de maandelijkse huur.’

Gemiddeld rendement: 11 procent

De uitstappers zijn er sinds 2008 in vermogen niet op achteruit gegaan, zegt Van Gool. Weliswaar is de waarde van het vastgoed tijdens de crisis gedaald – de directeur winkelbeleggingen schat de waardevermindering op circa €20 – ‘van €50 naar €30 per aandeel’, maar dat verlies is gecompenseerd door de gemiddeld 6 tot 7 procent dividend die jaarlijks werd uitgekeerd, afgezet tegen de waarde van €50. Met de nieuwe financiering die dit voorjaar is aangetrokken, en afgezet tegen de huidige waarde, is het verwachte rendement voor het komende jaren gemiddeld circa 11 procent.

‘Voorlopig zeer renderend’

En in vergelijking met een andere, veel gehanteerde meetlat springt supermarktvastgoed er ook heel positief uit. ‘Het rendement van beleggingen wordt vaak afgezet tegen het rendement op staatsobligaties. Tot voor een paar jaar geleden kreeg je daar 4 procent op. Met andere woorden: als je belegde in supermarktvastgoed, kreeg je een risicobeloning van zo’n 2 tot 3 procent. Inmiddels is de rente op staatsobligaties, net als de rente bij de banken, tot vrijwel nul procent gereduceerd. Dat betekent dat de risicobelening op supermarktvastgoed nu drie keer hoger is. Daar kun je dan nog aan toevoegen dat de financieringsvoorwaarden voor vastgoedfondsen bij de banken in vergelijking met een paar jaar geleden een stuk gunstiger zijn geworden. Het is nog maar 15 jaar geleden dat wij tegen 5 procent leenden; nu is dat een kleine 2 procent. Het ziet er bovendien naar uit dat de rentestand de komende jaren ook nog wel zo laag zal blijven en dus ga ik ervan uit dat supermarktvastgoed voorlopig zeer renderend is’, zegt Van Gool.

DSCF2052

Supermarkten zijn dans ontsprongen

Anders dan in de non-foodbranche, waar enorme klappen zijn gevallen en de waarde van het vastgoed forse schade heeft opgelopen, zijn supermarkten de dans ontsprongen. Zo’n scenario is in food ondenkbaar, zegt Van Gool. ‘Natuurlijk zullen er her en der ongelukken gebeuren en gaan er vestigingspunten verdwijnen. Ik verwacht de klappen met name bij winkels die onder de 1200 vierkante meter zitten, geen of weinig uitzicht hebben op uitbreiding en ook nog eens zijn gevestigd in krimpende en zwakke verzorgingsgebieden. Die zaken komen in de gevarenzone. Ik sluit niet uit dat er van de huidige 4500 supermarkten er zich nog 800 tot 1000 over 10 jaar in die gevarenzone terecht zijn gekomen.’

Strijd om vestigingspunten blijft groot

Daar staan echter genoeg positieve ontwikkelingen tegenover. ‘In de Randstad komen er de komende 10 jaar nog een miljoen mensen bij. Alleen al in Amsterdam gaat het om 250.000 mensen. Daar wil iedereen natuurlijk wel zitten.’ En het gaat niet alleen om nieuwe marktgebieden. Ook in bestaande marktgebieden ziet Van Gool dat de strijd om vestigingspunten tussen supermarkten onverminderd groot is. ‘Het is niet voor niets dat de meeste supermarkten gebruik maken van de paar extra optiejaren die zij hebben op huurovereenkomsten met een looptijd van 10 jaar. Dat zouden ze niet doen als ze niet geloofden in de waarde en de toekomst van die vestigingspunten. Ja het klopt dat supermarkten kritischer zijn geworden in de beoordeling van locaties en dat het aantal supermarktformules daalt. Maar dat betekent geenszins dat de waarde van supermarktvastgoed als geheel ook vermindert.’

‘Online moet er nog altijd geld bij’

Het is natuurlijk in de glazen bol kijken, maar Van Gool maakt zich evenmin bezorgd over de gevolgen van online op het rendement van supermarkten en supermarktvastgoed. ‘Het zal best iets van effect hebben, maar ik geloof voor food niet in omzetpercentages zoals je die in bijvoorbeeld de elektronica ziet. Het percentage blijft waarschijnlijk steken op zo’n 5 procent over 10 jaar. De massa van de omzet blijft via de fysieke winkels gaan. En ik zie ketens als Aldi en Lidl nog niet aan grootschalige onlineverkoop beginnen, dat zegt wat over de verdiensten. Er moet nog altijd geld bij.’ Kijkend naar het rendement op supermarktvastgoed voorziet Van Gool de eerstkomende jaren geen ingrijpende veranderingen. ‘Ik denk dat de huren en de waardeontwikkeling van de panden inflatievolgend zullen zijn. Dat is niet spectaculair, maar wel solide.’

DSCF0888

‘Vastgoedmarkt voor geduldige mensen’

Ook makelaar/supermarktvastgoedadviseur Peter Hesselberth voorziet op korte termijn geen grote veranderingen in de waarde van supermarktvastgoed. Hij zou zijn vrienden en kennissen zonder enige aarzeling adviseren te beleggen in supermarktvastgoed. Die vrienden en kennissen moeten dan wel geduld hebben, want de vastgoedwereld is geen markt voor snelle winsten, aldus Hesselberth, die zelf al tientallen jaren in deze sector actief is. ‘Je zit met supermarktvastgoed toch al snel aan een termijn van 15 jaar vast, voordat je echt kunt zeggen wat de investering je heeft opgeleverd. Natuurlijk hebben zich de afgelopen jaren in de foodbranche belangrijke veranderingen voorgedaan. ‘De marktomstandigheden zijn sinds 2003, de prijzenslag, gewijzigd. De kritische omzet die nodig is om een goed renderende supermarkt te hebben, is daardoor omhoog gegaan. En er zijn daardoor best locaties in de problemen gekomen. Het staat voor mij ook vast dat er aan de onderkant van de markt nog wat staat te gebeuren. Er zullen nog de nodige winkels gaan verdwijnen. Dat hoeven niet per se kleinere supermarkten te zijn, maar wel supermarkten die zich als fullservicesupers gedragen, maar daarvoor te weinig meters hebben. Die winkels krijgen het moeilijk.’

Teveel vierkante meters supermarkt

Hesselberth is het wat dat betreft helemaal eens met branchekenner en adviseur Hans Franck. Die roept al een paar jaar dat er te veel vierkante meters supermarkt zijn en dat dat onvermijdelijk zal leiden tot een opschoning van de markt. Maar Hesselberth ziet in die ontwikkeling geen gevaar voor de waarde van het supermarktvastgoed. ‘Natuurlijk kijken organisaties tegenwoordig kritischer naar hun vestigingspunten en natuurlijk is er druk op de vierkante meters, natuurlijk is er sprake van schaalvergroting in de markt en natuurlijk verdwijnen er formules. Allemaal waar, maar voor de waarde van het vastgoed heeft dat geen negatieve consequenties. Ik zou zeggen het is eerder andersom: het wordt feitelijk alleen maar moeilijker om goede locaties in handen te krijgen.’

DSCF0921

‘Niet één definitie van kwaliteit’

De kijk op de kwaliteit van vastgoed is overigens allesbehalve eenduidig, zegt Hesselberth. ‘Hoe is het anders mogelijk dat er een aantal retailprojecten is ontwikkeld die niet zo succesvol zijn gebleken als gedacht. Laat tien mensen met verstand van zaken een rapport maken en je krijgt tien verschillende antwoorden. Met andere woorden: er is niet één rationele benadering. Er is niet één definitie van kwaliteit. Er zijn de laatste jaren veel projecten ontwikkeld, waar de verwachtingen niet zijn waargemaakt. Dat heeft allerlei oorzaken. Denk bijvoorbeeld maar eens aan de online-ontwikkelingen in de non-foodsector met leegstand als gevolg. De huurherzieningen zijn talrijk. Ik heb deze week (half oktober, red.) voor een ondernemer voor elkaar gekregen dat de huur voor de komende 10 jaar met €40.000 omlaag gaat. Scheelt hem toch €400.000.’

‘E-commerce levert alleen maar verlies op’

De invloed van online op de waarde van het supermarktvastgoed? Hesselberth ziet geen grote gevolgen. ‘Het zal best zo zijn dat een aantal locaties moet sluiten. Maar dat waren dan toch al winkels die het zwak deden. De grote winkels kunnen voorlopig de klappen wel opvangen. Ik zie online als een service-element voor supermarkten. Dat kost geld en die kosten zullen in de bedrijfsvoering moeten worden geïmplementeerd. Dat kost tijd. Hoe lang? Dat weet ik niet. Ik zie online als een boompje dat er in het retailbos bij is gekomen. En ook dat boompje zal wat wind vangen, c.q. omzet afsnoepen van de fysieke supermarkten. Dat hoort erbij. Maar we moeten het niet groter maken dan het is. Ik sprak onlangs een directeur van een regionale keten die zei: ‘Over 10 jaar vragen we ons met zijn allen af waarom het zo lang heeft geduurd voordat we inzagen dat e-commerce alleen maar verlies opleverde.’ Ik ben het helemaal met die man eens.’

Reageer op dit artikel